第124章
我们已经知道，某建筑商对任何地基所愿支付的地租，是由他对那块地基对建筑物所增加的价值的估计来决定的。在承租以前，他的资本和他因建筑而借的资本是“流动”资本，并表现为货币；他投资的预期收入也表现为货币。他一方列出他的建筑费用，另一方列出建筑物同地基的租值和他即将支付的地租的差额，他计算这一差额九十九年租期的折现值（也许是主观上的大致估计，而不是明确的数学计算）。最后，如果他看见有相当的利润可图，他的企业眼前又没有较好的机会，他就租了那块地基。
他竭力设法使该地基和在它上面所建筑的房子（或其他建筑物）
将永久彼此相称；如他能做到这点，则该地产在将来任何时期的租等于它的年地基价值与年建筑价值之和。他期待这笔款项对他的支出提供充分利润，其中酌加对一种相当冒险的事业的保险费。租中的第二部分歧通叫做（年）建筑价值或房子的建筑租，虽然这种叫法也许不十分确切。
随着时间的推移，货币的购买力可能发生变动；该地基适合建筑的那种房子的等级多半会有所改变；建筑技术也势必有所进步。因此，该地产后来的年价值总额包括它的年地基价值同建筑一所和当时已有的房子提供同样便利的房子的成本的利润。但是，所有这一切都服从房子的一般性质始终和它的地基相称这样一个先决条件。如果不相称，就不能精确说明总价值，地基价值和建筑价值之间的关系。例如，假使为了充分发挥该地基的潜力而需要建筑一个货栈或一所性质完全不同的房子，则该地产的总价值也许小于它的地基价值，因为不拆除旧房而建筑新房，就不能提高地基价值。而原房上的旧材料的价值也许比拆除它们的成本要小些，其中酌加因此而遭受的时间上的耽误和损失。
第三节 向地基价值征收的无偿税主要由地基所有者负担；或如事先不知道，则由承租人负担。
在其他方面同样相宜的两所房子中，住户将对位置较好的那所房子支付一笔等于它的特殊利益的年金；他不管这笔款项中哪部分充作租，那部分充作税。因此，地基价值的无偿税有从地主或承租人所收的租金中减去的趋势。从而这租税，如能加以逆料，将从建筑商（或任何别的人）对建筑权所愿支付的地租中扣除。有偿的地方税在长期内是由住户支付的，但对他不是真正的负担。“在长期内”这个条件很重要。例如，城市改良，在未来几年中将阻塞交通，而不能收到实效，由于这种改良的偿债基金和利息而征收的税，将对住户是无偿的，如果他纳税的话。就公道而论，这种税应该从他的租中扣除；因为当改良完毕，特别是当债务付清，从而该税取消的时候，地产所有者将获得因改良而向最初住户所征收的无偿税的利益。
第四节 但是，对建筑价值征收的无偿税（全国一致）主要由住户负担。特别重的地方无偿税，即使根据建筑价值征收，亦大部分为所有者（或承租人）所支付。
对建筑价值所征收的税却处于不同的地位。如果该税遍及全国，则它们不能改变有利地基的差异优势；从而，不能或至少不能直接使建筑商或其他别的人对好地基不愿支付高额地租；如果税很重，以致大大缩小建筑用地的面积，则它们将的确减低一切建筑用地的价值，而特殊的地基价值随着其他地基价值的下降而下降。但是，它们在这方面的影响是很小的，因此认为建筑价值的等一税不由地主负担的这种看法不会有很大的错误。倘建筑商预料到这种税，他可以根据它们来调整自己的计划。他力求建造这样一种用费的房子，它能按给他提供正常利润的租金租给住户；而让租户纳税。他当然可能算错。但在长期内建筑商作为一个阶级，和所有其他的商人一样，差不多是不会算错的。在长期内，建筑价值税落在住户身上，或最后由他的顾主负担，如果他把那所房子充作营业之用，而他的竞争对手也纳相同的税的话。
但就对建筑价值征收特别高的无偿地方税而言，情况却截然不同：这里出现了不动产国税和地方税的主要区别。这种税的有偿支出对生活福利的增进大于它的成本等价，当然不能驱逐住户。其中征自建筑价值的部分由他支付，但对他不是一种真正的负担，如我们在地基价值的有偿税的场合所见的那样。
但是，建筑价值税超过其他地区的那个无偿部分，主要不是由住户负担。任何额外负担会使他们移出它的范围之外，所迁移的人数足以减少对该地房屋和其他建筑物的需求，直到这种额外建筑价值税由承租人或地主负担而后止。因此，建筑商如能逆料将来，势必从他们所愿支付的地租中扣除这种额外建筑价值税和各种地基价值税。
但其中这种扣除很大的那些场合，是不很多的，也是不重要的。因为无偿税的长期不等虽然很大，却比普通所想像的要小些，其中许多是由于不易逆料的事件造成的，如某些地方官的失职。的确有一个显著的也许是永久的原因，预示其兆，即富户有从热闹区迁往空旷而时髦的郊区的趋势，从而，使劳动阶级在对穷人的国税中担负了一个不适当的份额。但是，不等这种弊窦十分显著，人们就会通过立法扩大税区或用其他方法把穷人区和富人区置于同一预算之下。
更重要的是不应当忘记，建筑价值的额外无偿税，在征收该税的地区中虽有降低地基租和租期更新时的地租的趋势，但对全体土地所有者的负担并不像初看起来那样严重，因为建筑业的大部分经营受到这种税的节制以后，不是被破坏了，而是被导向别的地区，并加剧那里对新建筑权的竞争。
第五节 原有税捐如向住户征收，其负担之分配很少受其影响，但无偿税的急剧增加在目前征课制度下对住户特别是店主是一种严重的负担。
向住户而不向土地所有者征收旧税，对它的征收范围的影响极小，虽然地基价值税和建筑价值税的比例对它的影响很大。另一方面，在最初几年中，无偿税增额的征收范围却很受征收方式的影响。住户所负担的加额，比部分税征自土地所有者或从他的租中扣除一部分税的条件下要多些。这只适用于正在发展的那些周围地区。在人口减退，建筑停顿的地方，无偿税有由土地所有者负担的趋势。但在这些地方，经济阻力一般是很大的。
似乎很可能，无偿税对建筑投机商和其他中间人的企业的总负担不是很大的；他们自以为苦的许多税，实际上使他们发了横财。但是，税的变化使建筑业所冒的那些巨大风险略有增加，从而，不可避免地社会对这些风险所付的代价超过它们的实际等价。所有这一切都指明那些由于急剧增税而来的严重弊端，特别是那些房屋的增税，它们应担的税值相对于住户的纯收入而言是较高的。
商人，尤譬如果他是一个店主，总之，如果他所经营的商品不易从远方得到，往往能把他所负担的税部分地转嫁给他的顾主。但是，店主的税和他的收入相比是很大的；其中有些开支，从富有的居民来看是有偿的，但在他看来却是无偿的。他的工作属于那样一种类型，其中经济进步提高供给多，而提高需求少。不久以前，他的报酬是牺牲社会而人为地提高的。但现在它正在降到较低的，也许是更加合理的水平，而他不轻易承认现实。他恋恋不忘那种因急剧增税而使他遭受的真正不平；并把那些实际上由于较深刻的原因造成的对他的某些压力归咎于这种不平。他的不平感因他总不能和他的地主以相当公平的条件议价这一事实而变得更加敏锐。因为除开固定设备的成本和一般的乔迁费用不谈，即使他迁到就近同样适宜的处所，他也会损失大部分顾客。但决不能忘记，店主有时的确会迁移，他警惕着，并充分考虑到税；从而，几年以后，他把无偿税的负担转嫁给土地所有者和顾主，甚至比任何阶级中的人还要更加彻底（旅馆主，公寓主在这里和店主相同）。
第六节 根据其资本价值向空建筑地基征税和建筑价值税部分地转移给地基价值，一般说来是有益的，如果它们逐步进行并伴之以关于建筑物高度与其前后应留空地的严格规定。 靠近一个新兴城市仍然当作农田使用的土地，所提供的纯租也许极少，但可能是一个有价值的地产。因为它的未来地租已经包括在它的资本价值当中。此外，该地的占有除开收取货币地租外还多半能提供一种满足上的收入。在这种场合，即使按它的全部租值课税，也很容易课得少了；因此，就产生了是否应该按它的资本价值的百分之几而不按地租的百分之几课税这样一个问题。
这种方针会加速建筑的进行，从而，有使建筑物市场阻塞的趋势。
因此，房租趋于下降，而建筑商也许不能租用高地租的建筑地基。这种变动因此也许会把现在归于那种土地所有者的一部分“公有价值”转移给一般的人，而这种土地是已经盖了房的，或多半要盖房的。除非城市当局采取有效措施，作出城市应当发展的规划，那就会造成建筑多而质量差的局面；这是一种错误，后代的人也许为它付出损失美观甚或健康的巨大代价。
这种计划所根据的原则是有广泛运用的余地的。我们可以谈一谈近来曾引人注意的一个极端性建议，大意是在将来应该主要甚或全部对地基价值课税，而很少或不问建筑物的价值。