6.6 想在城里找公寓？看讣告吧
旁白 是租客在与租客相竞争。
我们现在来看一个比较怪异的例子。在纽约找公寓竞争非常激烈，竞争本身没什么怪异的，怪异的是这种竞争所采取的方式相当有创造性。例如，人们常常看《纽约时报》和《纽约邮报》的讣告栏，看看有没有即将空出来的公寓可以租。不，他们在找房子的时候并不是向亡魂寻求线索，而是在为一间即将空出的公寓竞争，试图击败对手。几十年来，纽约的公寓房一直处于短缺状态，短缺出现不是因为自由市场不起作用了，而是因为几十年前纽约市政委员会的官员们进行房租管制，并继续推行他们认为符合公益性的改革，以维持在中产阶级看来表面上很低的住房价格。但其实在房租受到管制的公寓市场上找房子有着高昂的非货币成本，看讣告就是其一。
假设你所在的小区每月租金是700美元，近一两年来由于人口增长，需求增加推动租金上升，同样的房子现在租金涨到了1000美元一个月。人们就会对租金上涨愤愤然，问：“房东做了什么，凭什么收这么多房租？”
图6-3画出了当前的情况。市场出清价格，在本例中就是房租，是每月1000美元。注意，供给曲线是竖直的，代表总共有750套公寓，这个数目是固定不变的。无论租金是600美元、800美元还是1000美元一个月，短期内供给量总维持在750套。当然，从长期看，供给量可能上升，也可能下降。但是，当下的市场供给是相对固定的，就像一瞬间看到的。从短期看，供给是无弹性的。
图6-3 租金管制的无意结果
假设这个小区里许多有影响力的人物决定站出来说话，不再满足于抱怨他们交的或其他人交的房租太高。对于他们的抗议，房东们充耳不闻。他们于是转而寻求市政府官员的帮助。他们坚称，人总得有个地方住，官员们也表示赞同，然后驳回了房东们的不同意见（房客的人数毕竟比房东多得多）。如果房东两年前对每月700美元的租金感到满意的话，现在拿800美元一个月也该满意了（他们倒也允许房东和通货膨胀跟高税赋与时俱进）。
旁白 所有需求曲线都是向下倾斜的！
现在房东们的抗议没人理会了。（“你做了什么事，凭什么一个月800美元还不够？”）城市法实施租金管制，租金不得超过800美元一个月。房东和房客可以自行协商租金，低于或等于这个水平都行，但不能高过它。
旁白 租金管制无意中造成了短缺。
租金管制的初衷或目的是什么呢？为了让更多的人租得起房。但是看看事情的真相吧。供给量维持在750套，和以前一样，但是需求量增加到了1000套。需求量增加应该做何解释？当然是因为价格低！所以出现了250套的缺口（你明白这个数是怎么算出来的吗），这是租金管制的无意的结果。租房的人踏破了房东的门槛，争着要想得到他们需要的东西——一纸租房协议。没有租金管制的时候，想租房的人凭租金竞争，而租金就会被推到市场出清价格，即每月1000美元。但现在这是违法的。
旁白 房东将用非价格标准来选房客。
公寓稀缺的情况，现在比以前更严重。当法律或习惯把租金维持在低于供求相等的价格水平时，其他分配方式就会出现。房东就会按照年龄、性别、种族、生活习惯、家庭规模、证明信、是否养宠物、在这个小区居住的时间或是是否守规矩来区分求租者。
假设一个房东是种族主义者。没有租金管制的时候，当然也就没有公寓短缺这回事，如果这个房东拒绝印第安人、中东人、乌克兰人或是亚洲人，那么他就是在拒绝1000美元的房租收入，公寓可能就会租不出去。但是在800美元的租金管制下，急着租房的人排成长队，一个种族主义者房东可以来一个拒一个，即便如此，他还能找到别人租，而且租金还是上限，800美元。房东按照自己的偏好来挑房客的成本大大降低了。我们预测，有偏见的房东会因为租金管制做出这种事，事实上，我们观察到的结果也的确如此。
在租金管制期间，能租到一间公寓的房客真是幸运得很，他们会尽可能长地保留住尽可能多的空间，在度假的时候也会尽力把房子转租给别人或是借给朋友住。同时，房东没有什么心思去维护公寓的质量，比如更换漏水的管子、修理漏风的窗户和出了毛病的空调，因为这些事对于房东来说是额外的成本。那么额外的收益是什么呢？如果没有租金管制，房客会威胁退租，这时房东就会想到要承担维修的费用，因为一旦退租，房东就会失去空房出租的租金收入。而如果存在租金管制，房东说话就很硬：“你不喜欢？走啊。要租这房子的人把我家的门都挤破了！”
旁白 无意的结果！
诸如此类的反应就会产生新的需求，比如行政复议委员会，或者进一步立法禁止某些房东的做法，而这些都会导致高昂的成本。长期的结果可能是房东最终会消失。因为现有的楼越来越旧，可能拆了做停车场，或者改建成办公楼，新的公寓又没有盖起来。如果事情真成了这样，总供给就减少了。这对短缺会有什么影响？（在图6-3上画一条新的垂直的供给曲线，比如说，可以帮你预测一下，500套。）