第25章 区块链破局租房市场迷阵
25.1 租房市场发展现状
对于北漂一族来说，房租上涨，是2018年最牵扯人心的话题之一。根据我爱我家研究院的数据：2018 年 7 月份北京的住房租赁月租金均价为 4902 元/套，环比6月份上涨2.9%，涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中，普租的租金均价环比上涨6.2%，公寓的租金均价环比上涨1.4%。
造成房租大涨最主要的原因包括两个方面。一是今年北京整体市场供给较少，大兴火灾事件的发生，北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，使市场上低端租赁房源减少，从而导致房价上涨。二是长租公寓为了抢房而直接哄抬价格，导致业主的心理预期不断提升，报价越来越高。近年来长租公寓变成了资本追捧的风口市场，各类长租公寓品牌在资本的助推下，开始跑马圈地，竞争越来越白热化。例如一些长租公寓运营商为了扩大规模，以市场正常价格的 20%到 40%在争抢房源，人为抬高收房价格。为了成为风口的独角兽，目前最主流的做法就是烧钱，用资本的力量把竞争对手全部“烧死”，最终成为该领域的垄断企业，获得最终的定价权。
供给不足和中介机构哄抬价格使得房租居高不下，“买不起、租不起”已然成为一线城市年轻人的一种内心写照。尽管相关政府部门迅速采取了措施对北京的高租价现象进行管制。例如 8 月份北京市住建委、北京市房地产中介协会分别集中约谈了多家住房租赁企业负责人，明确要求不得哄抬租金抢占房源，否则从严处罚。此前北京市住建委发布的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》、北京市发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，均在保障合理的租赁住房空间。然而政策的落地总有一段时间差，政策落地效果仍有待观察。
除政府出台的强制措施以外，在科技飞速发展的今天，是否有其他手段保障消费者的权益，还人们一个更健康、合理的房屋租赁市场？房屋中介与居住者之间本质上是一种博弈关系，是否有可能在博弈中破局，寻找一种更积极的市场状态呢？
如图25-1所示，典型的租房市场关系中，业主和租客之间需要通过中介来进行牵线搭桥，也因此中介的恶性竞价抬高租价，甚至是黑中介事件得以发生。本质上是租客与房主间匹配难度大、信任成本高。此时，租客与房主都会求助于专业化的第三方机构，降低自身风险和成本投入。当房源比较集中的时候，中介机构就有了一定的话语权，进而侵害消费者权益的事件就出现了。例如，发布虚假信息，网上的房屋情况和实际不相符，欺骗租客前去看房子；或者以各种名义让用户签一些不平等的合同，骗取租客钱财；甚至有些中介还会通过克扣押金的方式强行让用户搬离。
图25-1 租房市场网络结构示意图
区块链破局的关键在于两点：第一、通过区块链可以除去中介角色，建立可信的交易环境；第二、在有中介存在的情况下，通过资产通证化的方式可以以投资对冲风险。
25.2 破局一——降低信任成本
区块链的意义在于构建一个可信的价值网络，从根本上解决在价值交换过程中可能存在的欺骗行为。基于可信的区块链网络，可以大幅度提高租房市场的租赁效率，简化相应的流程，去掉中介角色，降低一些不必要的交易成本以及信任成本。
首先，可以从房屋基本情况入手，从源头建立信任基础。非专业人士在短时间内难以对房屋有深入了解，在看房过程中，也就只能看个表层，比如房屋漏水等内部问题就很难被发现，如果租户提前了解这些情况，就可以做出一些合理的选择。相关机构可以通过区块链将房屋的基本情况，比如地理位置、面积、建造年代、空间结构、装修材料情况等信息进行上链，并且还可以将房屋出租过程中的相关信息，比如过往的出租情况等信息进行上链。这样可以有效减少租客在租房子时遇到虚假房源的情况，降低纠纷和交易成本。这是一个降低信息壁垒、保护租客的过程。
其次，建立房主和租客交易双方的信任关系。冒充房主骗取租客钱财的事件在现实中屡见不鲜，而区块链技术可以避免这一情形发生。区块链可通过身份认证信息系统校验各方的真实身份，并且一经认证，信息不可篡改。若发现身份造假事件，信息将同步到全网，未来将不会有人跟此人进行任何交易。区块链技术记录信息的不可更改性，使得造假面临巨大的风险和成本。
然后，区块链可以去除中介的垄断地位。对于房主而言，中介为了提高自己的利益，会在房主不知情的情况下把房子进行改造，变成更多房间。对于租客而言，中介有着很强的话语权，从而会抬高租金，让租客背负更大的租房压力。区块链构建的是一个分布式的平台，因此无须房产中介这样的第三方机构的存在，房主和租客可以直接进行交易。每个用户都是链上的节点，租客可以查看房屋的所有信息，包括基本情况、内部照片、出租价格、出租记录以及别的租客对该房屋的点评记录，并且可以查看房主的基本信息，主要是看其在过去是否存在相关的违规行为，比如恶意涨租、克扣押金等，从而选到合适的房源。房主在收到租客的邀请信息后，可以直接在链上查看租客的信息，比如是否有拖欠房租、破坏房子等行为，从而确定是否愿意把房屋出租给他。
最后，区块链的智能合约技术可以提高交易效率。传统的房屋租赁流程烦琐，包括中介带着租客看房，满意后签订合同，并且互相出示相关的证件及说明。这种行为大多数是为了降低双方的风险。区块链时代，双方基于链上的信任，直接可在链上进行交易，相关的合同协议均可以通过智能合约完成，从最开始的合同签约以及租金的缴纳、后期的续约等，都可以基于智能合约自动完成，双方无须进行反复沟通。
实际上，区块链+租房的事情早已被各界关注，并且已经有了很多落地的项目。2018 年年初的时候，雄安新区就上线了国内首个区块链租房应用平台，在平台上，有房源信息、房东房客的身份信息，以及房屋租赁合同的相关信息，信息经过多方验收后上传上链，并且不可篡改，希望可以解决租房市场的信任问题，打造一个“真人、真房、真住”的房屋租赁市场。
25.3 破局二——资产通证化
近年来，区块链技术的出现和发展给资产的经营管理带来了全新的解决思路。区块链技术可以使整个资产流通过程记录在一个永远无法被篡改的可信任的区块链账本中。通过非对称加密等技术手段，可以降低个人信息泄露的风险。“区块链+资产”（即资产上链）的经营模式打破传统的基于信任关系交易的困境，去除第三方机构的介入，加速资产确权和流通效率。从本质上来讲，资产上链的内容是指对应资产的相关权益，包括所有权、使用权以及收益权。在讨论资产上链时，如果上链的内容是资产的所有权，区块链上记录的是所有权的转让；如果上链的内容是资产的使用权，区块链上记录的是资产的租赁信息；如果上链的内容是收益权，区块链上记录的是资产预期收益的归属权。
哈希研究院的《资产上链指标体系设计》指出，判断一个资产是否适合上链、是否需要上链，关键在于区块链技术能否解决当前资产经营管理中的“痛点”，同时也兼顾区块链能否加速资产的价值实现和流通，以及快速实现上链的难度，即资产价值、资产流通、可操作性、去信任的需求。
文中表明土地的使用权和收益权，房屋及建筑物的使用权和收益权是最适合优先上链的资产；二手交易、租赁市场是资产上链可能的增长点。原因包括两个方面：一是这两类资产的使用权对去信任的需求；其次，这两个市场的增长潜力巨大。
当资产上传至区块链后，其通证化是自然而然的事情。那么资产的通证化如何破解租房市场的难题呢？
首先需要考虑人们为什么要租房。大部分人是因为没有房、买不起房，所以不得不租房。在一线城市，对于绝大多数刚刚毕业的大学生而言，买房是不现实的。房产的投资价值在过去的十几年内一直处于高投资回报的资产，很多的有钱人会把部分资产配置在房产方向。然而在现有体系下，个人投资房产的门槛较高，一方面是没有足够的资金来投资；其次，房地产的单价较高，并且无法去拆分。
区块链的出现，使得投资房产的门槛变得更低，更多的人可以来投资。首先，将房产的未来收益权进行上链，分成若干份通证，大家可以在链上进行购买和交易通证，每一份通证对应的是其未来收益分红的占比份额。这样的话，一方面为普通的北漂一族多了一些可行的投资渠道，增加一笔收入。另一方面也可以作为一种“对冲基金”的形式存在，租户可以去投资租的房子或者租赁市场相关房子的收益权，这样租金上涨，租户通证所对应的收益也会增加，从而可以对冲房租上涨带来的生活成本，以此来减轻生活负担。
根据安居客的网络公开数据，以五道口华清嘉园一套面积为45平方米的一室一厅房产为例，2018 年 8 月，二手房均价为 12 万元/平方米左右，整租为7500 元/月（2017 年 8 月～2018 年 8 月）。我们以两年为计算标准，2016 年 8月房价为10万元/平方米，租金为5500元/月（2016年8月～2017年8月），在当时购买了该房子收益权的10%。
成本：
（1）购买收益权：10×45×10%=45万元
（2）房租：5500×12+7500×12=15.6万元
（3）由于房租上涨造成的租金成本：2000×12=2.4万元
收入：
（1）房价上涨收入：（12-10）×45×10%=9万元
（2）房租收入：15.6×10%=1.56万元
利润：
（1）如果只考虑房租的影响，通过该投资，成功减少 1.56 万元的支出，占房租溢价的65%，对冲了相当一部分溢价带来的资金压力。
（2）如果考虑房价的影响，通过该投资，成功增加8.16万元的收入。
由此可以看出，如果投资了该房产 10%，毕业两年后，不但没有受到房租上涨带来的困扰，反而给自己带来了8.16万元的收入。
可见，利用区块链技术将租房各参与方的部分信息进行上链是可行的，但具体如何去对租客以及房主的行为进行评价打分等问题，由于租房市场自身属性等原因，仍需期待更优的解决方案。无论如何，随着区块链技术的不断发展，未来会给整个租房行业带来更高的效率以及更低的成本，让房主以及租户都有利可图。目前房屋进行资产上链以及通证化的进程，还需政府有关部门的支持和认可。国内房产的 ABS 融资、REITs（房地产信托投资基金）等还处于探索阶段，但是国外的 REITs 已经相对比较成熟，整个市场的监管以及操作都已比较规范。未来国内房产的证券化也会大面积推广，届时利用区块链技术进行相关的操作，相信会使房地产、房屋租赁市场更规范、更健康、更合理，最终解决“租房难”“租房贵”的问题。